Građani koji se odluče da kupe nekretninu uz pomoć bankarske pozajmice neretko dožive neprijatno iznenađenje kada nakon nekoliko godina redovne otplate zatraže zvaničan izveštaj o preostalom dugu. Iako mesečne obaveze izmiruju bez ijednog dana kašnjenja, uočavaju da se glavnica smanjuje izuzetno sporo, što stvara subjektivni osećaj da novac odlazi u prazno. Stručnjaci iz oblasti nekretnina i bankarskog poslovanja objašnjavaju da ovaj fenomen nije nikakva prevara niti skriveni trošak, već direktna posledica matematičkog modela po kojem se obračunava stambeni kredit u savremenom finansijskom sistemu. Ključ nerazumevanja leži u takozvanoj anuitetnoj otplati, gde se u početnoj fazi lavovski deo svake uplaćene rate koristi isključivo za pokrivanje bankarske zarade.
Odnos glavnice i kamate na početku otplate
U prvoj fazi otplate preostali dug je najveći, pa je samim tim i iznos obračunate kamate na tu osnovicu maksimalan, dok se udeo koji smanjuje stvaran dug postepeno povećava kako godine odmiču.
| Primer kredita (100.000 € uz 5% fiksno) | Mesečna rata (Anuitet) | Udeo kamate u prvoj rati | Preostali dug nakon 5 godina |
|---|---|---|---|
| Otplata na 25 godina | Oko 585 evra | Približno 417 evra (71%) | Oko 88.600 evra |
| Otplata na 30 godina | Oko 537 evra | Približno 417 evra (78%) | Oko 91.800 evra |
Kada se opredelite za duži vremenski period otplate sa namerom da rasteretite kućni budžet manjom mesečnom obavezom, efekat sporog kretanja duga postaje još izraženiji. Finansijski savetnici ističu da se smanjenje glavnog duga dešava već od prvog meseca, ali je ono u početnih šezdeset meseci dizajnerski potisnuto u drugi plan. Tek kada prođe prva trećina ugovorenog roka, vaga počinje primetno da preteže u korist otplate same glavnice, čime se ubrzava konačno razduživanje prema banci.
Jedini efikasan način da se suprotstavite ovakvoj matematičkoj raspodeli i značajno umanjite ukupan iznos novca koji dajete na ime bankarske dobiti jeste prevremena otplata duga. Ukoliko tokom godina dođete do veće količine gotovine, delimična ili potpuna uplata direktno u glavnicu pravi ogroman efekat upravo u ranoj fazi kredita. Kada smanjite bazu na koju banka svakog meseca obračunava kamatnu stopu, automatski menjate strukturu svih narednih rata u svoju korist, što vam otvara prostor za lakše disanje.
Korisnici u tim situacijama imaju dve zakonske opcije na raspolaganju, a to su skraćenje ukupnog perioda otplate uz zadržavanje iste visine rate ili smanjenje mesečnog anuiteta uz zadržavanje istog roka. Sa stanovišta čiste ekonomske računice i uštede na kamatama, skraćivanje ugovorenog roka je dokazano povoljnije rešenje, pod uslovom da mesečni iznos ne ugrožava vašu egzistenciju. Prilikom odabira same pozajmice, stručnjaci savetuju da se nikada ne posmatra isključivo nominalna stopa, već efektivna kamatna stopa koja u sebi sadrži sve prateće troškove poput osiguranja, procene imovine i administrativnih taksi.
Česta pitanja o otplati stambenih kredita
Zašto na početku kredita najveći deo rate odlazi na kamatu?
+
Kamata se uvek obračunava na preostali iznos glavnice duga. Pošto je taj dug u prvim godinama otplate najveći, iznos kamate je maksimalan i uzima najveći udeo u rati.
Kada je najbolje izvršiti delimičnu prevremenu otplatu?
+
Prevremena otplata donosi najveće uštede ako se uradi u ranoj fazi kredita, tačnije u prvih nekoliko godina, jer se tako drastično smanjuje glavnica za budući obračun.
Šta je isplativije: smanjenje rate ili skraćivanje roka otplate?
+
Skraćivanje roka otplate je sa aspekta ukupno plaćene kamate uvek povoljnije za klijenta, pod uslovom da trenutna mesečna rata ne opterećuje previše kućni budžet.
Urednik za ekonomiju, nekretnine i potrošače
Milica Đuđević
